Depuis le 1er juillet 2022, l’arrêté préfectoral du 24 mai 2022 concernant l’encadrement des loyers à Montpellier est applicable. Mais en quoi consiste-t-il?
Encadrement des loyers, de quoi parle-t-on?
Afin de pouvoir faire face à la difficulté d’accès au logement rencontrée depuis quelques temps sur Montpellier, la Mairie a obtenu le feu vert de l’Etat pour mettre un place un dispositif expérimental, l’encadrement des loyers. Cette mesure vise à limiter l’augmentation des loyers en fixant un montant de référence avec une fourchette de prix que les bailleurs devront respecter. Et cela, dans le but de limiter les abus rencontrés dernièrement. Cet encadrement des loyers sera expérimenté pendant cinq ans sur la commune de Montpellier.
Pourquoi l’encadrement des loyers est mis en place à Montpellier ?
Cette mesure a été appliquée afin de garantir l’accès au logement sur la commune. En effet, malgré le fait que la majorité des habitants sont étudiants ou ont des revenus modestes, Montpellier fait pourtant partie des villes où les loyers sont les plus chers de France. En effet, le loyer médian est de 12,8 € par m², contre 11 € le m² à Toulouse. Et cela inquiète grandement la préfecture qui craint que la spéculation du logement ne s’arrête pas de si tôt.
L’objectif de ce dispositif est donc de lutter contre les loyers abusifs et ainsi de limiter le niveau des loyers dans les zones en forte tension immobilière. C’est la loi Elan, promulguée en novembre 2018, qui est à l’origine de ce procédé expérimental. Cette loi porte sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Elle a notamment la volonté de permettre la construction de plus de logements, de simplifier les démarches et de protéger les personnes. En application dans de nombreuses agglomérations, l’encadrement des loyers est maintenant promulgué à Montpellier et devrait s’appliquer à d’autres zones tendues proches du littoral progressivement.
Quels sont les logements concernés par ce nouveau dispositif?
Le dispositif cible les logements loués vides ou meublés, à titre de résidence principale et soumis à la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le bail mobilité.
L’encadrement des loyers s’applique pour les baux signés à compter du 1er juillet 2022 :
- Lors d’une première mise en location
- En cas de changement de locataires
- Et lors du renouvellement d’un bail
Comment cela fonctionne ?
Le Préfet fixe chaque année un arrêté des loyers de référence, qui est établi en fonction de plusieurs critères :
- Zone géographique
- Nombre de pièces
- Epoque de construction
- Vide ou meublé
Les logements HLM, conventionnés ANAH, location saisonnières, ceux soumis à la loi 1948 et les logements meublés exploités ou gérés avec services ne sont pas concernés par ce dispositif d’encadrement.
Les propriétaires, concernés par ce nouveau règlement, devront fixer un loyer pour leur appartement se situant entre – 30 % et + 20 % du loyer de référence dans son secteur. Les loyers de référence, fixés par l’Observatoire Local des Loyers (OLL) sont indiqués au mètre-carré de surface habitable et hors charges. Ce dernier remet un rapport à la préfecture, qui établit par la suite une grille de référence des loyers, qui est revalorisée tous les ans. Il est également possible de vérifier de manière simple que le montant fixé par le propriétaire est correct. La préfecture a mis à disposition de tous un simulateur en ligne sur le site de la métropole.
Cependant, des exceptions peuvent être faites. Lorsque le bien présente des caractéristiques particulières de confort dans le même secteur et par rapport aux biens du même type, un propriétaire peut demander un complément de loyer. Ce terme désigne la majoration appliquée sur le loyer de référence. Par exemple, un appartement proposant une grande terrasse ou bien une climatisation pourra avoir un loyer supérieur.
Quelles conséquences pour les loyers qui dépassent les limites fixées?
Grâce à l’outil mis en place par la préfecture, un locataire peut faire une simulation pour vérifier la conformité de son loyer. S’il se rend compte que ce dernier est trop élevé, il est en droit de contester le loyer de son logement et de demander une réévaluation de son loyer à son propriétaire.
En cas de conflit avec son propriétaire, le locataire est en droit de saisir une commission de conciliation, qui sera prochainement mise en place par la préfecture. Si cette commission juge que le loyer pratiqué est supérieur aux montants prévus par l’arrêté, le préfet adressera au bailleur une lettre de mise en demeure. Et cela, afin qu’il procède à la modification du contrat de location, en conformité avec l’encadrement des loyers. Le propriétaire dispose aussi d’un délai d’un mois pour rembourser au locataire le trop-perçu.
Les propriétaires ne se mettant pas en conformité avec l’encadrement des loyers s’exposent à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour un bailleur physique et 15 000 € pour un bailleur moral.
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